主持人说杠杆化率是泡沫的因素，我认为泡沫也不在我们这个行业，好像投资行业是比较大的一点的，我认为金融危机后，投资人见到我们的时候，态度不那么傲慢了，去年下半年是穿着体恤看着我们穿西装的，现在路演的时候是我们穿体恤他们穿西装，态度是不同了。
现在他们尝杠杆化率对他们的影响要比我们大，房地产的泡沫不是很大的，是买肉价格深度不够，上涨了很多，到底是买米买肉有泡沫还是房地产有泡沫，所有的投资人都是可以计算的，这次调整日子会很快过去的。
去年下半年我们但是一下子从地狱上到天堂，但是我们不要忘记地狱里面的难受，享受天堂的成果，不要过于悲观，过一天算一天，能过一天好日子过一天好日子。
刘晖：倪总忙于过现在的日子，能过一天就过一天，请单总谈一下自己的看法。
路劲基建主席单伟豹 |
单伟豹：我 对这个题目不太了解，但是我认为，企业做多少生意，企业经营中有贷款，达到企业自有资金的50%、70%还是100%，中国市场的平均杠杆率是不高的，一 个企业杠杆率是60%、70%还是200%，这是自己决定的，是对自己实力的考虑，未来的判断，将来房价高一点就可以深入的考虑，杠杆低了就可以少一点。
企 业是快步的发展还是稳步的发展，如果快速的发展如果不杠杆化是不可能的，去年或者是前年天价的房价，说明一些公司反映过渡了，我不相信他们没有做过可行性 研究，以合理、客观的方式预测将来房地产会升多少，面粉多过面包的情形实际上在那个行业都是不存在的，只要自己把握好自己的企业发展方向，决定是快速发展 还是稳步发展，对将来的看好还是不看好，才决定杠杆的比例，我认为杠杆是没有标准的。
刘晖：你讲整个行业杠杆化利率并不高，但是有个别公司天价楼盘炒太厉害，这个是比较危险的，下面有请周总谈一下。
周忻：一直在问什么是去杠杆化，听了前面几位嘉宾的谈话我基本上了解了。要回答这个问题，首先的一件事情首先是参考美国几大房地产开发企业，例如美国的汉斯他们拿一块地，他们是有房产和 金融一体的，他们的建设周期只需要投资10%—15%，我认为这才是杠杆化率的问题，中国没有这样的问题，中国基本上谈不上杠杆化率，房产开发过程中的 30%或者是20%对房地产开发有什么好处，有的老板说30%变成了20%，是否意味着一亿元可以盖一栋房屋，现在一亿元可以盖两栋房屋了。
易居(中国)控股有限公司董事局主席周忻 |
就像倪总说了，拿一块地要100%的付款，到了市政要贷款，可以贷款20%或者是80%，贷出来的钱是放在银行中只能作为工程款监管的，其他的钱还是不能用 的，还是要支付利息的，除非将钱取出来，该政策到目前为止对开发商的效果并不是很好的，再加上小倪讲的概念，现在的开发商经过去年的冬天后，现在是非常的 谨慎，不在是讨论规模的问题，就如上午谈的资金、资金很重要，在我接触的所有开发商中大家都是相对比较饱受的。
刘晖：接下来问一下吕总，就像任总所说的，您本来应该是走了，但现在又回来了，原来公司的杠杆化率是比较高的，中间发生了什么样的因素，我们想听一下您的见解。
吕劲：这 么高端的会议，搞了第9届，我前8届都没有机会来，第一次感觉是不同的，所有的高端人物来了都说真话，我来了肯定也说真话。最近我的故事比较多，三年前上 市的时候，等于是卖身了卖了20%才卖了不到30亿元，现在老潘没有什么可卖的随便就搞100亿元回来。我们上市的时候是10元/股，结合起来算到最高的 时候到160元/股，因为存在折算的问题，还要除以4，就是40元/股。有一天在杭州参加投资地产的峰会，我在台上当演讲者，我在演讲的时候，台下递了几 个条子，那一天我公司的股票下跌的最厉害，只有3元以下，递条子给我的都是我们的客户，都是在香港的H股的购买者。我是公司的执行董事，我说在公司第一天 开始一直做执行副总经理没有发生什么事情，为什么股价会波动的这么厉害，股价跟上市公司真正的运作，跟股东到目前为止其实是其他人的事情，大家不要太迷盲 股价的问题。
富力地产股份有限公司执行董事吕劲 |
昨天、前天连续参加北京摩根投资者举办的会议，所有购买我们股票的人，两天见了超过50个人，几乎从早到晚回答的问题都是相同的，唯一不同的是去年他们很 恶、凶，态度不好，近年来的时候都是满面笑容，几乎要拥抱我，因为他们赚死了，去年10月份有一个小姑娘，她是分析员，将公司的每一个细节了解的比我还细 致。她们的基金大手在我们3元的时候，大手大手的买，半年的时候，前天最高19元/股的时候。
这家公司跟我们没有关系的，我们还是天天做我们的事 情，买地还有人讲一大堆闲话，回到去杠杆化的问题，地产没有像股票期权那么严重，将保证金放在那里进行赌博，我们没有赌博，银行借的钱都有超级的担保，过 去不一定要拿东西抵押，经过去年什么样的开发商都要拿东西压，还要总公司进行总担保，大的公司都有综合授信，随随便便都是超过100亿元的，还是要抵押和 担保的，任何的项目无论是开发贷款都需要贷款，项目成熟了，四种证都拿齐了，投资人超过了30%—40%，并不是20%，这样我们才有机会真正的到银行贷 款，银行才可以给我们发钱，前面都是过程，批了贷款也不发钱给我们的，因此贷款给我们是保险的，个别的项目借钱如果出了问题，总公司在背后，还要还的。就 算是购买了天价的地，在上海龙湖购买了一块地，那是非常好的地，才会那么拼死的拿地，因为上海的那一块地本来是公开拍卖的，一定不会使楼面的地价达到了 1.7万元/平方米，对手才出1万元，因为是投暗标，价高者得，有一个投了1万元，有一个投了4000多元，而龙湖投了1.6万元，他们就拿到了，大家认 为就算是拿了很贵的土地，放它三年也是没有问题的。
银行为什么喜欢借款给地产商，因为我们太保守，全中国借的钱，包括企业借的钱，拿的还是物业担保，因此中国有70%总额的借贷的担保物都是不动产，因此做不动产的人还信不过吗，没有问题的。
