李晓东：房企成长中“晕船”最可怕
李晓东：今年是第五年参加博鳌地产论坛，每一年房地产的 金融问题都是会议的热点，特别是在今年，我很佩服开发商的学习能力，今天上午聂会长讲了，一开始大家谈的是地段地段，后来是产品，最后关注到金融。今天听 了一天的会议，在座的企业家都成了金融专家，谈的都是国家宏观的经济，谈的还包括了通货膨胀的周期，原来开发商是不太关注的，现在成了大家非常关注的问 题，我今天要讲的内容，跟这些有一点相反。
我个人去年年底换了一个平台，从原来的信托公司重点是做房地产信托的公司，现在专注于跟房地产商会打造人民币房地产信托基金，在这样的环境内，如何把握机会，适应市场，创造企业的机会。
从 房地产来说，肯定会出现起起落落，但是受宏观的影响是非常大的，我国包括世界因为咨询的发达，各种各样经济学说是非常发达的，各国政府应对金融危机和经济 危机的能力跟七十年前是大大不同的，当危机刚开始的时候，很多的媒体和经济学家都说是百年不遇，多么的恐怖，大家对危机形成的机理和可采用的手段是比较少 的，折腾了好几年才出了凯恩斯，1929年的金融危机到罗斯福的新政大家才找到了应对的办法。这次大家的行动是非常迅速的，危机的问题从企业家的角度来 说，更多的是交给政府考虑的，政府会考虑和解决的，企业还是要关注微观佛教的问题，就是如何掌握和平衡好企业的现金流，资金问题，对于房地产而言，总是起 起落落，一年的亏损对于房地产企业而言并不是灭顶之灾，并不是办企业年年赚钱的，凡是没有把握好，没有把握好现金流的，出现了清算的问题，就是灭顶之灾。
这 些年来我们做的就是让房地产企业调整资本结构，提高抗风险能力，这几年讲的内容都不是跟银行相同的内容，我们讲的都是融资的内容，包括房地产信托基金，有 了这些，再大的风浪对于你来说只是在曲线波动周期中的小风浪，而不会出现翻船，最轴是晕船，去年是过山车一样的过程，凡是前几年，动手早的，已经上市的公 司，面对如此大的波浪的时候，就会比较从容，出现比较大的问题，大家传的比较凶的企业，多数还是走在路上，没有实现资本上市的问题，这些是值得大家警惕 的。
成实：我很同意李总的观点，周期也好，波动也好，我认为还是要回归企业的本质，最近提了一个内容叫做“专业与激情”，所谓的专业是不管 形势怎么样，要在房地产行业做下去，要将自己的管理、产品和内功锻炼好，这是步步为营的手段。第二个就是集群，大家说周期比较长，有的人就悲观了，要经得 住打击，在形势不好的时候，仍然要对行业充满激情，因此我们就提了专业和激情，形势不好就不要悲观，形势好就要锻炼好内功，回归到企业管理的本质，房地产 行业的动静很大，李总说都是讨论国际形势和经济形势，我认为还是回归企业本身，做企业就是这么简单。
袁一泓：现在大家开始重视周期的研究和 把握，最重要的还是现金的问题，我个人观察了一段时间，对所谓周期的观察，我看了一些城市，包括上海、北京、深圳等一线城市，有些项目楼盘涨价比较凶猛， 我也算是这个行业的一员，从行业本身的发展来看，过于急功近利的涨价对行业总体是不好的，我跟刘总探讨的时候，假如这个房子本来是卖1.8万元/平方米的 时候，只是卖1万元/平方米是不合适的。在座的几位都是来自不同类型的公司，大家是比较谨慎的。大家对周期观点的是不同的，包括跟前几场嘉宾的观点是不同 的，这是正常的，作为博鳌·21世纪房地产论坛有不同的声音是正常的，我们提供给大家的是一种参考。实际上是存在这样的冲动，因为有通胀的预期和资产价格 上涨的预期，预期中有商业周期的来临，假如说新的周期比你预期的还要差，你觉得是什么样的形态，上一轮周期是2006、2007年的周期相似吗，表现出来 还是资产和土地价格的快速上涨或者是暴涨或者是商品房价格的快速上涨，随之而来的就是政府的宏观调控，就是泡沫生成破灭再生成再破灭，你们应该如何应对？
成 实：关于您说的涨价的问题，实际上现在媒体对于涨价都有误解，当初跌价的时候，开发商是很苦恼的，如果价格下跌政府就有意见，价格上涨消费者有意见，开发 商是比较难做的，价格的涨跌实际上不是由开发商决定的。一说涨价就说开发商急功近利，定价权不在开发商的手里，影响价格的因素是多种多样的，因此不能说涨 价就是开发商决定的。
我们说了下一次周期来临的时候，市场就会成熟，因为市场是经过多次反复的周期才可以达到成熟的。如果下一轮通货膨胀， 有可能部分开发商会风光一把，但是不会长久的，政府和社会不会再允许2006年以前的风光状态，如果有这样的迹象，一定会很快的打下来，然后再进入一次调 整，然后再慢慢的起来，我们判断市场是否成熟，一定不是象2006、2007年那样的疯狂，我认为成交量稳步上升，但是价格比较平稳，在此过程中，可能要 3—5年才可以达到的，一定要反复几次，市场不会很成熟的。
袁一泓：如果未来新的商业周期是简单的上涨还是更加的理性。
李晓 东：我国的经济周期不是很明显的，每一次危机后大家都认为自己更加的理性，个人在金融大潮中是比较渺小的，贪婪和恐惧是人永远的本性，正是因为有两种思维 方式的相互作用，才产生了经济周期，在这种情况下，我们要奢望一次危机后都变得很聪明这是不可能的，我们还是从整体的经济运行来把握，开发商经过这一轮 后，产生了怎样的教训，要掌握好自己的资本结构，控制好风险，就像前一阶段我看航海的内容，法国的造船家说小船可以抵抗10米的分浪，这就是从结构上抵抗 风险，而且是倒翁的结构，一个企业家要将自己的企业设计成这样的结构，而不是关心明天遇到台风还是几米的风浪，这就是过于关心这些问题后，有的时候，有的 风浪是不能预计的。企业的利润要有很好的分配，主要不是赚周期的差价，我主要的盈利是低价买进，高价卖出，下一次这样操作的时候，如果操作错了就是高价买 入，低价卖出，最终是在产品的竞争力，才可以体现我们的竞争力。
我很佩服星河湾，他将这块土地购买后，真正的附加了价值，最后赚了120亿 元还是60亿元，周期好就可以赚120亿元，周期不好就是赚60亿元，哪怕是30亿元，付出也是没有白费的，我们做房地产的基金和投资企业，还是关注核心 竞争力的企业，资本结构有缺陷，我们希望通过合作增加平衡的作用，起平衡的作用，让你没有风险的航行。
袁一泓：李总是土地一级运营商，难道不希望土地价格高卖得越好。
李 春津：这是人的本性，我是希望土地价格越高，卖的价格越多越好。但是从事房地产企业要理性，正如你说，新的周期来了，我们应该如何应对。这一轮周期和后一 轮周期应该如何应对，是宏观层面出现了问题，还是行业出现了问题，还是整个社会出现了问题，开发商因为有了这种挫折，应该理性了，实际上不是这样的。新一 轮周期或者新一轮调整有很多的因素，需要综合来看。
黎振伟：在主观上都是不同的，改变不同层次，但是客观上在中国目前这种管理架构里面，广 州刚刚出现1.5万元/平方米的溢价，一下子这么高的地价，开发商一定会利用土地增值是没有办法的，当然我觉得政府我在处理问题的时候会比较谨慎，所以广 州马上出了7个政策防止房价过高，从开发商角度一定要去博的，所以在这种不成熟的市场，这种重复还是会有的，可能时间会短一点，政策对策会快一点。
姚 良松：我今天上午印象最深的是聂会长讲的，这一次再飞来的燕子肯定是另外一只燕子，燕子还是燕子，肯定会有相似的地方，但是也肯定有不一样。可能刚开始有 些波动，像水流一样拦截一段时间，肯定有一个小的波谷，“小阳春”最终我认为倾向于更加理性缓慢的增长。长远来讲房地产从很多因素来分析，肯定是涨的，但 是肯定这次会更理性，不会那么疯狂。
梁建昌：最后我简单讲讲，我很认同大家的这些看法，但是随着全球经济一体化，尤其是现在中国跟全球经济紧密联系在一起，周期性越来越短，调整速度越来越快，而且中国最关键是政府，政策的力度有多少？
代建功：我简单总结一下，大家的观点里面表达的是经济周期的影响因素越来越多，我们要驾驭经济周期难度越来越大，对于企业的经营来说提升驾驭变化的本领，应对新的周期也好或者未来发展也好，最好一种手段，这是我的简短总结。
