主持人：谢谢任志强先生的精彩演讲，他通篇意思都是在呼唤长期的政策，其实也是回应刚才哈博士没有讲的，中国未来的增长还是要靠改变的，只有着眼于长期政策，才能真正改变经济增长形势，才能有利于房地产业长远发展。
下面有请是本届博鳌·21世纪房地产论坛第一个权威报告发布时间，以下有请REICO工作室任荣荣博士为大家做《中国房地产市场报告》的发布。
任荣荣：各位来宾大家上午好！今天很荣幸能够代表REICO工作室来发表2009年1—5月份《中国房地产市场报告》的研究结论。今天主要介绍两部分的内容，2009年1—5月份的房地产运行的状况，第二个是对今年房地产形势的预测。
REICO工作室 任荣荣博士 |
首 先看1—5月份房地产运行状况，大致的概括为供给持续的增长，房价先爹后长，因此涨幅是逐月增加的，从供给、需求、价格三各方面进行分析房地产的运行状 况。首先看房地产的开发投资，1—5月份房地产开发投资是低幅增长，涨幅逐月增加，1—5同比增长6.8%，比去年同期要低25%，比同期固定资产投资要 低26%。
因此在房地产开发投资中，商品住宅的投资同比增长是比去年低。1—5月份40个重点城市商品房投资开发同比增长和降幅是低于去年一季度的，三大区域（环渤海、珠三角和长三角以下简称“三大区域”）商品住宅开发投资都是同比负增长的。
从 土地开发来看，1—5月份房地产开发企业购置土地是继续负增长的，但是比一季度是收窄，1—5月份只有房地产开发土地购置土地是明显的改善，同比降幅仍然 在25%以上，说明房地产开发企业购置土地活动的景气并没有明显的增加，1—5月份40个重点城市购置土地面积同比出现了负增长，40个城市中有27个城 市土地购置面积负增长，降幅最高的是宁波，同比负增长92.6%，但是也有少数的城市土地购置面积出现了较大幅度的增长，增幅最高的是深圳。
分 析了三个主要的区域，土地购置的变化，珠三角土地购置面积由负转正，长三角和环渤海地区土地购置面积仍然是同比负增长。商品房和建设类的指标，1—5月份 重新开工面积表现为同比负增长，1—5月份以及六月份来看负增长负责明显的好转，一方面反映房地产市场中存货压力继续存在，房地产开发企业对未来市场出来 的与其是不明确的。
40个重点城市和主要区域新开工面积的分析，1—5月份新开工面积同比仍然保持负增长，但是降幅要高于一季度的，需求方 面的指标，1—5月份商品房销售面积持续增加，统计结果显示1—5月份销售面积比去年同期增加了25.5%，增幅是要比去年同期的增幅高32.7%，成交 量来看2009年1—5月份商品房销售面积的成交量已经超过了2007年的同期水平。
重点城市和区域商品房销售面积保持了一季度的增长状 况，增幅是明显提高的，我们对40个重点城市商品房销售面积表明新增要比一季度高16.7%，4—5月份在40个重点城市中有32个城市商品房销售面积出 现了不同的增长深圳、南昌、厦门和北京销售面积同比增幅都超过了100%。三大主要的区域，1—5月份商品房销售面积都超过了2007年的同期水平。
价 格来看，2009年1—5月份房价先跌后涨，我们认为2009年1—5月份环比无上涨0.8%，同比下降0.9%，前几个月房价是环比下降0.2%，3— 5月份环比上涨，3—5月份分别是0.2%、0.4%和0.6%新建住宅和二手住宅的价格走势和总体房价的走势是相同前五个月累计上涨分别上涨0.6%和 1.6%，
不同的住宅类型，2009年1—5月份普通住宅上涨最快的，1—5月份普通住宅和高档住宅的价格是逐月上涨的累积为0.8%和 0.1%，90平方米以下的住宅环比上涨0.7%，经济适用房的价格保持稳定。从主要的区域来看4、5月份三大区域新建住房和二手住房的价格均是上涨，5 月份在70个大中城市中有60个城市的新建住房价格环比上涨，61个城市的二手住房价格环比上涨，房价上涨的数量超过了90%。
在以上对1—5月份房地产市场运行分析的基础上结果是宏观经济和房地产运行的特征对三季度房地产运行情况进行了预测。我们预计2009年三季度70个大中城市房价稳中有升的情况是较大的，理由如下：
首先从宏观经济运行态势来看，国内经济短期内止跌起稳，2009年1—5月份经济指标是稳定的，投资是增加的，采购经济指数连续六个月回升，规模工业指数是逐月增加的，外需没有明显好转的情况下，政府投资和扩大内需的作用已经促使国内经济短期内止跌起稳定。
第 二通胀预期的显现，全球主要经济体一致采取了宽松的政策，引发了世界未来货币贬值和通货膨胀的担忧，从国际形势来看，近期原油期货价格上涨加速了通货膨胀 的预期，从国内来看，适度宽松货币的政策下，大规模的货币投放增加了资本市场的流动性，在很大程度上助推了未来价格水平的上涨。
第三，大量 国外理论研究表明通货膨胀的预期是影响房价走势的重要因素，并且房价的上涨是先于物价上涨的，在这里我们进行了实政的分析，以美国、日本为例，美国的 CPI和房价的上涨1976—1982，1986—1991年是美国的CPI上涨比较快，房价涨幅是高于CPI的，CPI达到顶点或者是顶点出现下滑的时 候，房价的涨幅会出现明显的收窄。
日本的地价涨幅和CPI涨幅相关性的分析，日本在70年代的时候，也出现了CPI高涨的时期，此时期地价的涨幅也是高于CPI的涨幅，当CPI从最高点下行的时候，地价出现了负增长。
我国2006年一季度CPI环比变化和房价环比变化的趋势，房价变化和CPI变化的过程中，同样验证了房价的上涨是先于物价上涨无的。
所以综上所述我们认为通货膨胀预期的出现对房地产的未来走势产生影响，短期对于通货膨胀的影响，预计2009年70个大城市房价稳中有升的趋势较大，我的介绍到这里，谢谢大家。
主持人：谢谢任荣荣博士给我们发布精彩的报告，希望中国房地产业的研究能像美国那样诞生一些希勒指数权威性的报告，接下来是10分钟茶歇时间，茶歇过后我们将进行论坛的第二部分，产业政策解读篇—后危机时代房地产机会与挑战。
