主持人：欢迎大家回来，我们将要进行论坛的第二部分：“产业政策解读篇—后危机时期房地产的机会与挑战”，在第二部分演讲之前，首先有请张永岳先生为大家发布本届博鳌·21世纪房地产论坛第二个权威研究报告—《中国房地产企业研究报告》，张永岳有请先生。
张永岳：各位来宾，各位同仁，各位朋友，上午好！刚才各位专家和企业家他们主要是从宏观经济层面以及市场层面对当前房地产市场的做了一些分析，在这里我主要从房地产行业的微观层面也就是企业啊面谈一点看法。
从 前年开始研究院推动了一件事，就是比较系统的对中国房地产企业进行研究，我们感到这样的研究是有需要的，因为在市场调整当中，我们要追求稳定，行业在转型 当中我们要追求提升，而企业的变革取得发展这个是房地产业健康发展，是房地产市场稳定的根本的微观经济基础，同时我们感到条件也基本成熟，经过了改革开放 30多年，特别是近10多年的发展，我们的企业逐渐走向成熟，同时由于市场在规范过程当中，企业在运行过程当中，非经济的因素、偶发的因素逐渐的减弱，就 提供了一个基础，我们怎么认识企业，把握企业的发展，并从中找出相应的对策。在此过程当中，主要分成三条线进行数据库的建设，进行指标的筛选，乃至逐步的 建立模型。
三条线。第一，中国500多家房地产企业大致的分类：先行、跟进的和一般的做框架性分析。第二，与此同时对100多个上海、深圳 乃至香港的上市公司做系统的、深入的探析。第三，条对中国房地产中介企业特别是代理企业做了比较系统的研究，研究的目的希望能够在系统数据分析的基础上， 对我们企业有一个很好的把握，很好的诊断，逐渐筛选出科学的“体检表”，使我们比较清醒的看待整个行业发展、企业发展的情况，看到企业所处的位置，优势及 不足。
因此在这样过程当中，逐渐建立了企业评价模型，重点在对于企业综合实力的评判，与此同时从三个纬度也就是企业的盈利能力，抗风险能力和成长能力，我们感觉到这三个纬度是企业成长当中着重要关注的。
今天由于时间关系，我只是简单的讲三个问题。
第一，基于08年数据的分析，主要从上市公司的角度进行分析。
第二，对当前整体市场发展过程当中，企业的总体特征做一些解读。
第三，简单提一些建议。
第一，2008年数据的分析，综合实力的评价拥有HP以及关联当中分别测评，再用模糊组合评价方法进行评价，从企业的规模实力、盈利能力、承载能力、营运效率和成长能力等5个指标进行判定，最后把企业分为四类：优秀积聚型、平稳发展型，事后声称型，淘汰型。
通 过指标来说明，比如说以08年沪深上市103家和大陆在港上市20多家合计共131家房地产上市公司作为研究对象，可以看到去年积聚型范围的企业比较少， 占4.85%，有一半企业在平稳发展型当中，当然还有不到8.74%企业落入到可淘汰性范围，从这些数据可以作出很多解读，比如说对所有的企业进行排名， 对20强的企业做了分析，20强企业尽管总资产2008和2007年差不多，但企业收入以及净利润排在前几位的明显增加，说明行业集中度进一步提升，在此 过程中对企业的综合实力也进行了分析，比如说有些企业上升原因的是什么，有些企业下降的原因是什么，有些企业土地价格的高低，对企业综合实力会有明显的影 响。
盈利能力主要是指企业在运用既定资源情况下，持续获取盈利的基本水平，在此过程中，我们分为四类，盈利突破型，盈利平稳型，盈利滞后型 以及盈利可行性，也就是说上市公司在市场变化下很容易淘汰的，我们研究的结果是以2008年为基础，盈利性企业不多，这个跟2008年整个市场形势有关 系，部分企业靠市场看天吃饭，靠政策吃饭的成分还是很高的。出现盈利滞后的企业超过半数，盈利水平跟大的市场受约束条件是很明显的，当然在去年形势下，盈 利可行性也就是盈利水平有可能难以维持甚至下降亏本的企业现在开始明显上升，今年上半年情况由于市场好转会有变化。
行风险能力：截取四个方 面7个指标来分析，强抗风险，中抗风险，低行风险、无抗风险等，评定131家上市公司当中，可以看到房地产上市公司整体抗风险能力比一般舆论上所讲的通常 预期要好一点，整个行业即使在去年金融危机影响下，比较强和中等程度抗风险的企业将近73.78%，行业整体抗风险还是具备的。
成长能力：从可持续发展的角度，我们截取一些指标，高成长性，中成长性低成长性和无成长性的类别，从分析可以看到整个行业当中房地产在去年情况下，成长动力受到比较明显的约束，基本上股份制企业低成长的，所以成长能力是在当前形势下对企业持续发展当中要考虑的重要的因素。
以上这些这两年摸索都有一些数据报告的发表，今天时间关系很难展开，但是这样一种分析假以时日能够比较科学的判断行业、企业的整体情况，也能够结合单个企业案例，使我们企业比较清楚的了解，我所处的位置，我的优势和我的不足，为下一步战略发展提供很好的决策依据。
下面分析代理市场情况：房地产发展代理企业也是房地产企业当中重要组成部分，分别是一线城市、二线城市，其中又表现为滞销和带动，这就是代理企业发展的轨迹，一线城市代理比滞销比二线城市明显增加。
第 二，一线城市市场化程度越高代理比例越高，比如说依次为深圳、上海、广州、北京，所以房地产代理行业的发展由滞销为主发展到代理为主，反映了行业发展的轨 迹。在这样过程当中，可以看到代理企业的不同跟市场化程度也相应不同，又是营销代理布局基本上也在深圳、上海、广州、北京，而相比较开发企业而言，代理行 业的集中度更加高点，优势代理企业品牌的作用也更加明显。这个方面表明代理企业在新的形势下实际上已经进入新的阶段，通过品牌、网络资源、信息化以及专业 团队优质服务的操作，已经形成下一轮房地产企业发展过程当中不可或缺的重要资源和因素。
房地产总体特征
第一，结合今年上半年情况来看，房地产行业从去年整体疲软到有所复苏，市场急速提高，整个行业来看，最佳四家房地产开发企业赚全国总销售额的比重从10.6%提高到10.8%，这样的趋势在今后几年当中还会进一步持续。
房 地产市场还没有发展成为所谓的寡头垄断，房地产尽管集中度在提高，但是从长远来看还处在垄断竞争的状况，单个房地产开发企业尽管是占前几名，很难对整个产 业产生决定性的影响，开发商主要还是靠产品差异化和地域差异化赢取竞争优势，在此过程中部分开发商在整个市场和局部市场当中占有比较明显的优势。这样的判 断反映了两个轨迹。
一、市场集中度仍然在提高，优势企业在整个市场发挥的余地乃至成为全球性引领性的企业仍然有很大空间。
二、 不管是上市公司，还是非上市公司，一些次领先的企业仍然会有很大的发展余地，特别是在局部市场当中，仍然可以凭借着产品和区域的优势占领很大的份额，并且 所在区域起引导作用，这是企业发展过程当中，特别是在座很多企业要关注的特征。第二个特征市场成交从2008年下跌到今年上半年普遍回暖，企业趋同化程度 有所缓解，跟去年下半年和今年发生了比较明显的变化，特别是一季度情况好转，二季度加快了这样的过程，与此同时一方面存量结构得到改善，一方面有些优势企 业出货在加快，但是整体上存量的总量现在还维持在一定的规模，所以从这个角度来看，整个市场下一步供需总量仍然是我们考量的重要判断。一方面采取多种形式 出货，同时另一方面适度扩大供应量也是市场稳定下来一个很重要的方面，在这个方面企业也可以获得新的机会。
三、企业两端分化的现象仍会持 续，企业持续盈利能力是关注的重点，去年103家沪深房地产上市公司当中，有将近50%以上出现净利润下降，亏损面增大，盈利转为亏损的公司高达50%以 上，在这样的情况下，整个企业的盈利能力实际上是今年关注的重点，由于上半年形势好，加上出货速度加快，从今年统计数据来看，肯定会好于去年，如何保持企 业持续的盈利能力，在现在市场形势比较好的时候，使企业能力能够相应稳定下来，并且考虑到明年企业的盈利状况，这是部分企业仍需要关注的重点。
市 场结构性的矛盾依旧存在，有很多数据可以说明，市场无论从总量、结构包括产品结构区域、结构、价格结构矛盾依然存在，加上宏观经济形势和政府政策出台，很 多因素也在变化过程当中，所以在新的形势下，如何根据企业自身的情况，根据宏观经济形势变动的可能，以及根据市场出现新情况新问题制定企业正确发展战略和 经营策略，是我们企业下一轮发展的关键所在。
到目前为止企业除了核心竞争能力，除了整个盈利能力，新的一轮的发展中判断决策能力是基础，在这样的形势下，企业对经营策略准确把握是很多企业，我认为是主要领导把握的关键的关键，这是第二个问题。
最后，因为时间关系简单谈提几点建议。新形势下对房地产提几点粗浅的建议，供大家参考。
第一，在指导思想上当前房地产企业既然要求密切关注宏观经济态势，又要能够从企业自身出发，有一个谨慎的思考，应该采取既稳健又积极的姿态，所谓稳健对于各种变化企业发展过程当中还要留有一定的余地，当前形势下企业也应该能够把握当前可能拓展的空间。
第 二，在发展态势上，如果宏观政策依旧相对宽松前提不变，就有两个时间节点要把握。一、7、8月份是中央对整个宏观经济形势的分析判断；二、四季度中央经济 工作会议，这是把握宏观经济政策很重要的两个节点，特别是四季度中央经济工作会议，如果总体政策依旧宽松情况下，目前在新的形势下优势企业有一部分可以由 去年相对观望到适度拓展，但是扩展过度对于大部分企业来说还是难以采取的策略。
第三，在发展布局方面，如果开发企业在现金流所赢余的情况下，特别是今年上半年抓住了形势，出货比较快，现金回笼比较多的企业，可以积极考虑为现阶段发展适当进行新的布局，包括适度的进行土地布局，有条件也可以在区域空间上有所考虑和布局。
当前中国除了一些大城市、特大城市以外，二、三线城市发展也是可以关注的。最近研究院和上海联合办了中国城市专刊，我们发布了关于中国中小城市整个发展情况的报告，感觉到二、三线城市当中有新的拓展空间，有一部分企业也可以关注的。
第四，在市场策略上仍旧要充分利用市场量放大的机会，有条件还要持续及时的出货，还是要回笼资金，对有些企业来说要避免现金流不足的困境，有些企业现金流回笼之后要考虑下一轮发展新的机会。与此同时要注意价格策略上一定要谨慎，现在价格问题也是最敏感的。
第五，在运营商有条件企业可以注重为新一轮发展进行新汇集和整合，要打造新形势下企业新一轮发展的核心竞争力，也要注意品牌的建设，品牌的建设不是一个概念，而是要注意内在含金量的提升，以及在品牌下增加以及资源汇集的程度，包括相应的市场占有力。
第 六，在企业管理上在新的形势下，企业家要注意房地产企业的变革，要注意企业团队专业化的提升，注重开发企业工作流程的进一步完善化和科学化，开发企业的成 本控制，要进一步规范化和精细化，还要鼓励创新，提倡创新，在创新过程中，也可能产生再生风险，对风险也应该有所控制。
总而言之，我们认为中国房地产市场的稳定，中国房地产行业的提升，都离不开企业变革中的发展，企业好了，市场就好了，同样我们的企业也要为市场的稳定和行业的提升作出我们应有贡献。
经 过07、08年的大起大落，2009年到了在冷静思考的时候，应该得到持续发展的机会，在这个过程当中只要企业把握得当，科学性有利布局一定会取得新的成 绩和发展，在此也祝愿各企业发展的好，祝愿我们行业能够发展更好，为中国国民经济，也为中国经济的发展和民生住房水平的提高作出企业应有的贡献，谢谢大 家。
